マンションのリフォームは管理組合に届出が必要!NG工事を徹底解説

住宅とマンションのリフォーム
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みなさん、こんにちは。

この記事を読んでいるあなたは、こんな悩みをお持ちじゃないですか?

困った人
困った人

マンションをリフォームをしたいけど、どんな届出が必要なのかしら?

困った人
困った人

管理組合や管理規約のこと、正直よく知らないわ。

 

この記事を読むことで、次のことがわかります。

マンションをリフォームする際に必要な届出書類がわかります。
マンションのリフォーム内容がどこまで可能なのかがわかります。

そんな私は、

皆さん、こんにちは。
福子です。

福子38歳です。年下の旦那と12年前に結婚して、3人のママになりました。毎日家事が大変ですが、元ハウスキーパー歴5年の経験を生かして、住まいや生活全般に関する便利な情報をお届けします。

マンションリフォームにはまず見積もりを!

いくら持ち家と言えど、戸建てと違ってマンションリフォームって気を使いますよね。何に注意すればいいかわからないし…

マンションリフォームには下記のような制限が発生することがあります。
管理規約によってリフォーム制限がある
マンションの構造によってリフォーム制限がある

だからと言って、住みづらいマンションをそのままにしておくのも気が引けます。

リフォームにはリフォームのプロがいます。住宅やマンションに悩みがある場合は、まずリフォーム見積もりをとってみませんか?

見積もりを取る前に確認してほしいのがこちらの記事。見積もりに関わる危険な例も説明していますよ。

オススメしたいのは「タウンライフリフォーム」!なんと無料複数社から見積もりをとれます。

見積もりをとってそのままリフォームしたい!という場合も、複数社と価格を比べられるので、お得にリフォームできちゃうんです!

お得にリフォームできたら、貯金が余って、豪華なディナーにでも行けちゃいますね♪

困った人
困った人

はあ、大変。

 

福子
福子

あらあら、元気ないわね。どうしたの?

もうすぐマンションに引っ越す近所の奥さんが、疲れた顔をしています。

この前までは、いい物件に出会えたと喜んでいたのに・・・。

困った人
困った人

余裕を持って立てた引っ越し計画が、バタバタなの。

立地が良く価格も納得の中古マンションを見つけて、リフォーム予定で購入を決めたそうです。

リフォーム会社と契約を済ませ、管理組合に届出をしたところまでは順調でした。

あとは工事を待つだけだと一息ついていた頃、管理組合から連絡があったのです。

困った人
困った人

カーペットの床をフローリングにするリフォームが、管理規約で禁止されていたのよ。

福子
福子

え?管理規約?

それなら床のリフォームを止めればすむ話ですが、奥さんにはどうしてもフローリングにしたい理由がありました。

娘さんがアレルギー症状を抱えていて、カーペットの部屋では暮らしにくいのだそうです。

困った人
困った人

何度か交渉して、やっと許可をもらえたわ。

福子
福子

許可が下りて本当に良かった・・・でも、大変だったね。

このトラブルの原因は、管理規約をきちんと把握していなかったことです。

もしも許可が下りなければ、マンションの購入も白紙になるところでした。
引っ越しを止めるとなると、現在住んでいる家の契約にまで影響します。

マンションは、好きなようにリフォームすればいいやと安易に考えてはいけません。

今回は、マンションのリフォームに重要な管理規約や管理組合について解説をします。

気持ち良くリフォームするためにも、ぜひ参考にしてくださいね。

 

マンションのリフォームは全ての工事に届出が必要

困った人
困った人

ちょっとしたリフォームでも届出が必要なの?

福子
福子

どんなに小さなリフォームでも必ず届出必要よ!

クロスの張り替えや畳の交換など、工事と言えないほどの小さなリフォームなら届出の必要はないと考える方もいるのではないでしょうか?

しかし、届出なしのリフォームはトラブルの元です。

自分では可能だと思っていたリフォームでも、実は規約違反だったというケースがあります。

福子
福子

規約内だとしても、工事にストップがかかることもあるわ。

近隣の方にマナーのない人とだ思われると、住みにくくなってしまう可能性もありますね。

トラブルを避けるためにも、管理組合への届出や相談は必ず行いましょう。

管理組合はマンションの住民全員で結成される組織

友三
友三

ところで、管理組合っていうのは誰がやってるの?管理人や大家さん?

福子
福子

パパったら、他人ごとみたいに思ってるでしょ。

マンションを購入すると、誰もが強制的に管理組合員になります。

管理費や修繕積立金も支払う義務があります。

組合員の中心となってマンションの維持管理を行うのが理事会です。

理事会の役員は順番に持ち回りされていることが多く、運営方法などは各マンションによって性質が大きく異なります。

友三
友三

いつかは役員をしなくちゃいけないんだね。面倒くさいなあ。

福子
福子

パパ!役員はマンションの実態を詳しく知るチャンスなのよ。

役員を任せられるのは少し負担に感じますが、積極的に取り組むことをオススメします。

毎月支払っている管理費が正しく使われているか、老朽化といった建物の不安はないかなど、当事者意識を持って知ることができますね。

他の居住者との良い関係を築くためにも、理事会への参加は不可欠です。

福子
福子

きちんと参加していると、リフォームや相談がしやすいわ。

管理組合に届出る書類はおおむね4つ

マンションのリフォームの届出に必要な書類は以下の4つです。

  1. 工事申請書:管理組合指定の書式
  2. 設計図:軽微な工事には不必要な場合もある
  3. 仕様書:工事内容を伝える書類
  4. 工程表:仮の日程でOK

設計図、仕様書、工程表はリフォーム会社に依頼します。

福子
福子

マンションリフォームに慣れている会社を選ぶと安心ね。

リフォーム会社選びや見積もりの取り方について、こちらの記事が参考になります。

相談はスムーズなリフォームに不可欠!

リフォームが決まったら、まず管理組合や管理人さんに報告や相談をすることが大切です。

スムーズなリフォームと、トラブルを回避するために、細かいことも聞いておきましょう。

福子
福子

こんなことを聞いておくといいわ。

  • 申請から許可までの日数や申請結果の通知方法
  • 管理組合や管理人さんとのやり取りの方法
  • これまでリフォーム例やトラブル例
  • 管理人さんの勤務曜日・勤務時間
  • マンションの大きな改修工事の予定

初めてのリフォームならわからないことが多いですよね。
一般的にどうするのか、これまでどうしていたのかを聞いておくと安心です。

また、マンションの改修工事と重なると、予定変更を求められることがあります。

特にこれからマンションに入居する場合は、知らないことがあるかもしれません。

友三
友三

お伝えした方が良いこともあるよね。

  • 連絡に都合の良い時間帯
  • リフォーム工事の大まかな流れ
  • リフォーム中にマンションに訪れる予定

管理人さんから何かしら連絡があることもあります。
自分の予定を伝えておくと、相手も遠慮せずに連絡をしてもらえます。

福子
福子

同様に、管理人さんの予定や都合を聞いておくと、こちらからも連絡しやすくなるわね。

工事開始までの大仕事は挨拶回り

  1. リフォーム会社との契約前に管理人さんに挨拶
  2. 届出
  3. 許可が下りたら改めて管理人さんに挨拶
  4. 住民のみなさんに挨拶
友三
友三

挨拶に始まり挨拶に終わる!住民全員に必要なの?

福子
福子

そう!全員に挨拶しましょうね。

必ず挨拶が必要なのは、上階3軒+両隣+下階3軒+お向かいさんです。
ここは資材の搬入や、工事の騒音などで特に迷惑をかけてしまう範囲です。

しかし、工事車両の駐車や、見慣れない業者の出入りなどで不安に感じる方もいます。

全住民にリフォーム工事をお伝えして、安心してもらいましょう。

顔を合わせて話すことで、過剰なクレームも防ぐことができます。

福子
福子

どうしても会うことができない場合もあるので、挨拶状をポストに投函しておくことも必要よ。

リフォームできる場所は専有部分のみ!

マンションは個人の判断で自由にリフォームできる専有部分と、リフォームできない共用部分に分かれています。

専有部分は、玄関ドアの内側からバルコニーの手前のサッシの内側までの空間を指します。

共有部分は、マンションの躯体部分やバルコニー、窓やサッシ、玄関ドアなどです。

躯体部分(くたいぶぶん)とはマンションを支える構造部分のことで、壁・天井・床のコンクリート部分です。
福子
福子

こちらの画像がわかりやすいわ。

詳細は各マンションの管理規約を調べてね。

画像引用元:SUUMO(スーモ)

友三
友三

専用使用権のある共用部分って何?

福子
福子

専用部分と間違えやすい部分なのよ。

 

廊下やエレベーターなどみんなで使用している部分は、個人でリフォームできないと誰もが知っています。

でも、バルコニーや玄関の扉などの各部屋で使用する部分は、自由だと考えてしまいますね。

個人で使っていても、これらは共用部分なので勝手な判断でリフォームすることはできないのです。

専有使用権のある共用部分は、各戸別に使用できる共用部分という場所です。

どこまで可能?リフォーム場所別に管理規約をチェック

友三
友三

自由にリフォームできる場所って、意外と少ない気がするな。

福子
福子

そうね、戸建てのように自由にはできないわね。

一戸建てとマンションの大きな違いは管理規約の存在です。

管理規約はマンション全体の強度や安全、住民の快適な暮らしを守るためのルールです。

同じ建物に多くの人が一緒に住むマンションで、安心して暮らすためには欠かせません。

水回りリフォームは給配管と電気・ガス供給量に関わる工事は要注意

福子
福子

要注意リフォームは6つ!

  • キッチンスペースの移動
  • IHクッキングヒーターへの交換
  • バスルームの位置移動
  • お風呂の追い炊き機能の追加
  • 洗面所の位置移動、増設
  • トイレの位置移動

これらのリフォームは、給配管電気やガスの供給量に関係する工事です。

「パイプスペース」は給配管のことで、共有部分にあたります。
給配管の工事が不可能なら、水回りの移動や増設はできません。

最近人気のIHクッキングヒーターへの変更や、お風呂の追い炊き機能の追加は、電気やガスの供給量に関わります。

福子
福子

マンションによって供給量には制限があるのよ。

しっかり確認しましょうね!

マンションの水回りリフォーム情報を一気読み!こちらのまとめ記事がオススメです。

電気温水器からガス給湯器への変更は禁止されることが多い

電気温水器をガス給湯器に変える工事は、禁止されているマンションがほとんどです。

排気筒用の穴を壁にあけなければならないので、建物の強度に関わります。

また、マンション全体のガス供給量の問題が発生する可能性があります。

専有部分でも慎重に!床と壁の工事はNGがある

近所の奥さんが困っていた床のリフォーム。
専有部分ではあるし、どうして?と思ってしまいます。

福子
福子

床は騒音のトラブルを防ぐために規定があるのよ。

畳やカーペットをフローリングに変更すると、近隣に生活音が響きやすくなります。

絶対に禁止としている場合もあれば、フローリングの遮音性を定めて許可している場合もあります。

コンクリートに触れるリフォームは禁止

困った人
困った人

壁は専有部分!エアコンを増やすために壁に穴をあけてもいいんで

しょ?

困った人
困った人

私は隣り合った2部屋を購入して、壁に出入り口を作りたいのよね。

専有部分の壁だから、自由にリフォームしていいと思いますよね。

それに、2部屋とも購入するんだから問題ないでしょ、という気持ちもわかります。

でも、答えは・・・。

専有部分とされているのは、あくまでも壁の表面です。
壁のコンクリート部分は、マンションの躯体部分なので、工事をしてはいけません。

躯体部分を触ると、建物の強度低下してしまいます。

同様に、床や天井の表面部分はある程度の自由はありますが、コンクリート部分に触れる工事は禁止されています。

友三
友三

壁のリフォームって、クロスを張り替えるくらい?

福子
福子

マンションの壁は断熱リフォームができるのよ。

マンションの壁の断熱リフォームについて、こちらの記事が参考になります。

玄関扉の外側のリフォームと扉の交換はNG!

 

友三
友三

玄関の外側内側で線引きされているのが気になるよ。

福子
福子

玄関の外側に個性を発揮してはいけないの。

一戸建ての家でも、派手な外装や町の景観を損ねる外観は、クレームになることがあります。

マンションでは玄関扉が家の外観にあたります。

また、防火や防音機能も備えているため、扉自体の交換も禁止です。

一方、玄関の内側は専有部分なので、扉の機能を損わないリフォームは自由です。

友三
友三

玄関のリフォームって、どんなものがあるのかなあ。

こちらの記事には、マンションの玄関の素敵なリフォーム方法が提案されています。

バルコニーの避難経路を妨げるリフォームや使い方はNG!

困った人
困った人

ウッドパネルを敷いて、カフェみたいなバルコニーにしたいわ。

困った人
困った人

私は、DIY道具を収納できる棚を作りたいの。

福子
福子

バルコニーの使い方にもNGがありますよ。

  • 避難経路妨げる使い方
  • マンションの景観に影響を与えるリフォーム

花壇は禁止!プランターの設置も要注意

花壇は、以下の理由により基本的には禁止されています。

  • 避難通路の確保
  • バルコニー床の強度の問題
  • 下階バルコニーへの漏水の問題
  • 排水ドレインの目詰まり

小さなプランターは、避難通路を妨げない限り設置可能です。

しかし、花壇と同じ問題が発生する可能性があるので注意が必要になります。

収納棚や家具は避難経路に配慮して置く

テーブルやイスを置いてカフェスペースにする、屋外に置いておきたい物を収納するなど、工夫次第でバルコニーの用途は広がります。

友三
友三

灯油や園芸用品は外に置きたいな。

バルコニーに物を置く場合には、避難経路の妨げにならないかが判断のポイントです。

もしも避難が必要になった時に邪魔にならないか、動かせるかを考えましょう。

手すりのリフォームや目隠しフェンスの設置は禁止

手すりの劣化が気になるからと言って、勝手に塗装や修繕をしてはいけません。

必ず管理組合に相談しましょう。

福子
福子

美観を損ねるため、以下のことは禁止されています。

  • 手すりにBSアンテナを設置すること
  • 手すりに物干し金具を取り付けること
  • 目隠しのフェンスを設置すること
  • サンルームを設置すること

窓の性能を向上させるには内窓がオススメ

バルコニーと同じく窓やサッシも共用部分なので、自由にリフォームすることはできません。

オススメは、断熱効果や防音効果のある内窓の取り付けです。

古いマンションの中には、壁を壊さない「カバー工法」を承認する管理組合も増えています。

リフォームの可否は管理組合に確認しましょう。

カバー工法について、こちらの記事が参考になります。

間取りの変更はマンションの構造が分かれ道

困った人
困った人

住みたい場所にマンションが見つかったけど、間取りが気に入らないの。

立地も価格も気に入ったマンションでも、間取りが希望に合わないということがあります。

また、在宅ワーク用に独立した部屋が欲しい、キッチンとリビングをつなげたい・・・など、間取りを変えたいと思う方もいますよね。

友三
友三

間取りの変更は難易度が高そうだよ。

 

福子
福子

構造によっては自由度が高い場合があるの。

マンションの構造は、ラーメン構造と壁式構造に分けられます。

  • ラーメン構造:柱と梁で建物を支える構造で、柱と梁以外は部屋の間仕切り壁の移動も可能
  • 壁式構造:壁と床で建物を支える構造で、間取り変更に制限がある
福子
福子

まずは規約の確認ね。

マンションの間取りを変更をしたい場合には、構造を確認するための竣工図(しゅんこうず)が必要になります。

竣工図は管理組合で保管するもので、管理室に置いてあることがほとんどです。事前に管理組合に問い合せをしておきましょう。

竣工図とは、工事中に発生した設計変更などをもとに設計図を修正し、工事を完了させた建物を正確に表した図面のことです。設計図と違うことがあります。
マンションの間取り変更リフォームについて、こちらの記事が参考になります。

 

まとめ

今回はマンションリフォームの際の管理組合への届出と、管理規約で制限される内容についてお伝えしました。

  • 管理組合はマンションの住民全員で構成される組織
  • 管理規約は、建物の安全と住民の快適な暮らしを守るための取り決め

マンションには専用部分と共用部分があります。

リフォームできるのは専用部分ですが、小さな工事でも届出は必要です。

 

福子
福子

基本的にNGなリフォームは次の5つ。

  • 電気温水器からガス湯沸かし器への交換
  • 天井・床・壁のコンクリートに触れる工事
  • 玄関扉の外側を変えることや扉の交換
  • バルコニーに花壇を作ることや目隠しフェンスを設置すること
  • バルコニーの手すりの改修、器具の取り付け

 

福子
福子

マンションによってNGになる内容は6つ。

  • 水回り設備の移動や増設
  • ガスコンロからIHクッキングヒーターへの変更
  • 畳やカーペットからフローリングへの変更
  • バルコニーにプランターや収納棚を置くこと
  • 窓のリフォーム
  • 間取りの変更

管理組合や管理規約は、マンションによって異なります。

全てを把握するのは大変なので、リフォームを決めたら、まず管理組合に相談をしてみましょう。

友三
友三

自分の判断でリフォームを決めては絶対ダメだね。

 

福子
福子

近所の奥さんも勉強になったって話していたわ。

私たちも、初めて知ることが多かったわね。

マンションリフォームにはまず見積もりを!

いくら持ち家と言えど、戸建てと違ってマンションリフォームって気を使いますよね。何に注意すればいいかわからないし…

マンションリフォームには下記のような制限が発生することがあります。
管理規約によってリフォーム制限がある
マンションの構造によってリフォーム制限がある

だからと言って、住みづらいマンションをそのままにしておくのも気が引けます。

リフォームにはリフォームのプロがいます。住宅やマンションに悩みがある場合は、まずリフォーム見積もりをとってみませんか?

見積もりを取る前に確認してほしいのがこちらの記事。見積もりに関わる危険な例も説明していますよ。

オススメしたいのは「タウンライフリフォーム」!なんと無料複数社から見積もりをとれます。

見積もりをとってそのままリフォームしたい!という場合も、複数社と価格を比べられるので、お得にリフォームできちゃうんです!

お得にリフォームできたら、貯金が余って、豪華なディナーにでも行けちゃいますね♪